Wady ukryte mieszkania – z rzeczoznawcą budowlanym odzyskasz pieniądze

Zakup mieszkania wiąże się z wieloma formalnościami, które trzeba spełnić, żeby cieszyć się w pełni własnymi czterema kątami. Nie chodzi tylko o zapłacenie podwykonawcom, którzy wyremontują pomieszczenia i zaplanowanie wyposażenia mieszkania, ale i zadbanie, aby nieruchomość była w jak najlepszym stanie. W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego szczególnie ważne jest dodatkowo, żeby sprawdzić, czy nie ma w nim wad ukrytych, które mogłyby opóźnić wprowadzenie się do budynku albo utrudnić funkcjonowanie w nim. Z pomocą może nam przyjść rzeczoznawca budowlany, który wykona ekspertyzę budowlaną i sprawdzi, czy sprzedawca nie zataił przed nami usterek.

 

Rękojmia to podstawa do odzyskania pieniędzy od sprzedawcy

Rękojmia to dokument, który powinien być podpisany jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych lub wykończeniowych. To na podstawie rękojmi możemy dochodzić swoich praw na budowie. Nie inaczej jest przy okazji kupna domu lub mieszkania, zwłaszcza z rynku wtórnego. Rękojmia nie tylko da nam dodatkowe prawa względem sprzedającego, ale i pozwoli nam uniknąć problemów związanych z ewentualnymi usterkami.

Rękojmia na zakup mieszkania zabezpiecza nas na wypadek błędów budowlanych, wad ukrytych domu i nieetycznych zabiegów sprzedającego, który chciałby np. ukryć przed nami niedoskonałości mieszkania. Jeżeli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, musimy pamiętać o tym, że wcześniej prawdopodobnie ktoś w nim mieszkał. Jeżeli nieruchomość była wybudowana dawno, a sprzedający nie wykonywał w mieszkaniu żadnych remontów, wnętrze może być nie tylko zanieczyszczone, ale i uszkodzone. Często zdarza się, że usterki zauważamy dopiero po wprowadzeniu się do budynku, kiedy umowa jest już sfinalizowana, a inwestor podpisał odbiór techniczny. Wówczas wady ukryte domu, które zataił przed nami poprzedni właściciel, mogą być uciążliwe i kosztowne.

Jeżeli jednak posiadamy umowę na prace budowlane, w przypadku wykrycia usterek możemy w ciągu pięciu lat od podpisania umowy dochodzić swoich praw.

Uwaga! Jeżeli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, umowa o zakupie nieruchomości prawdopodobnie będzie sporządzana pomiędzy dwoma osobami fizycznymi – nami i sprzedawcą. W takim przypadku pełna umowa o rękojmi może być niemożliwa, ponieważ sprzedający będzie chciał zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami z naszej strony. Rękojmia może zatem nie obejmować np. wad, które zauważymy już po zakupie mieszkania. Sprzedający może też przekonywać nas do podpisania deklaracji o przyjęciu nieruchomości w zastanym stanie technicznym.

 

Wady ukryte mieszkania a rękojmia budowlana

Problemów z nieuczciwym sprzedawcą mieszkania unikniemy, zabezpieczając się rękojmią i wykonując przed zakupem domu ekspertyzę budowlaną. Mamy do tego prawo w przypadku każdej inwestycji. Rzeczoznawca budowlany może dla nas sprawdzić stan techniczny mieszkania i ocenić, czy nie jest ono uszkodzone i czy nie posiada ukrytych wad konstrukcyjnych.

Jeżeli posiadamy rękojmię na zakup mieszkania, możemy żądać od sprzedającego obniżenia kosztów inwestycji domu i usunięcia usterek, a nawet – rozwiązania umowy. W przypadku wykrycia błędów budowlanych możemy też starać się o zwrot zaliczki albo rekompensatę konkretnej kwoty. Jeżeli sprzedawca zataił przed nami znaczące uszkodzenia budynku, np. poważne pęknięcia, które zostały tymczasowo naprawione, albo zawilgotnienia murów, w okresie obowiązywania rękojmi albo gwarancji możemy żądać, żeby sprzedawca naprawił usterki i zadośćuczynił nam na poczet poniesionych szkód i kosztów.

Rękojmia na zakup mieszkania trwa 5 lat od podpisania umowy, a umowa gwarancji – 2 lata.

 

Co może sprawdzić rzeczoznawca budowlany?

Jeżeli kupujemy mieszkanie, możemy zlecić rzeczoznawcy budowlanemu wykonanie ekspertyzy budowlanej. Ekspertyza budowlana to oficjalny dokument, w którym specjalista opisuje stan techniczny nieruchomości i ocenia ją pod względem wykonanych prac i ich jakości. Taka opinia może być zbawienna w przypadku wad ukrytych mieszkania, których nie zauważyliśmy podczas zakupu. Nierzadko zdarza się, że wady budynku są tak dobrze zakamuflowane, np. podczas prowizorycznego remontu, że samodzielnie nie będziemy w stanie ich wykryć. Co powinno nas zaniepokoić?

W przypadku wad ukrytych objętych rękojmią wyróżniamy wady fizyczne i wady prawne mieszkania. Do wad fizycznych nieruchomości należą ukryte wady konstrukcyjne, np. uszkodzenia murów, posadzki, krzywe ściany, brak kątów prostych pomiędzy nimi, brak poziomów. Wady te mogą wynikać np. z zaniedbać użytkowania mieszkania, błędów budowlanych albo źle przeprowadzonego remontu. Wadą fizyczną domu lub mieszkania jest też sytuacja, w której nieruchomość nie spełnia swoich zadań, o których zostaliśmy zapewnieni w umowie, np. nie posiada konkretnej liczby pomieszczeń albo ma wadę, która utrudnia korzystanie z budynku.

Za wady prawne mieszkania uznaje się wady wynikające z obciążenia budynku różnymi zobowiązaniami, o których nie zostaliśmy poinformowani. Do tego typu wad należą obciążenia obligacyjne, podnajmowanie mieszkania, sprzedaż mieszkania, które nie jest własnością sprzedającego, a także ograniczenie w korzystaniu z mieszkania (kredyt hipoteczny albo nakaz komorniczy).